Locazione, Immobili e Condominio

Contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale

• Contratto di locazione ad uso abitativo – Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è regolamentato dalla Legge n. 431/1998 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili”) e, nelle parti non abrogate, dalla Legge n. 392/1978.

Obiettivo di tale disciplina è quello di regolamentare i rapporti tra i soggetti impegnati, da una parte (locatore), a lasciar temporaneamente libero un immobile e a garantire il godimento , dall’altra (conduttore), di corrispondere all’avente diritto – proprietario un canone per l’uso dell’unità suddetta.

• Contratto di locazione ad uso commerciale – La disciplina della locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel Codice Civile, è contenuta nella Legge 27 luglio 1978, n. 32, in particolare dall’art. 27 al 42.

Le regole ivi contenute sono applicabili in tutti quei casi in cui un immobile urbano sia concesso in locazione a terzi allo scopo di avviare un’attività industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistica, culturale, religiosa e assistenziale, ricreativa.

Procedure di sfratto per morosità e finita locazione

• Sfratto per morosità – Trattasi di un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone pattuito;
• Sfratto per finita locazione – Si ha questa fattispecie “di carattere speciale” quando l’inquilino, seppure in regola con i pagamenti , non rilascia l’immobile successivamente alla scadenza del contratto;

Comodato

Il comodato è un contratto (disciplinato dagli articoli 1803 e segg. del Codice Civile) con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile affinchè questi se ne possa servire, per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo.

Il comodato si presume essenzialmente gratuito tra le parti.

Fase esecutiva per rilascio di immobile

L’esecuzione per consegna o rilascio è il primo tipo di esecuzione in forma specifica prevista dal nostro Codice di Procedura Civile agli articoli 605-611.

Il diritto di avvalersi del procedimento per consegna o rilascio è individuato dall’articolo 2930 c.c. il quale statuisce che, laddove non sia stato adempiuto l’obbligo di consegnare una cosa determinata, mobile o immobile, il titolare può ottenerne la restituzione coatta mediante l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario all’uopo preposto.

Recupero stragiudiziale e giudiziale di crediti condominiali

Oltre che preliminarmente in sede stragiudiziale, ovverosia prima di intraprendere qualsivoglia e successiva azione legale attraverso l’inoltro di una formale diffida di pagamento, l’ordinamento italiano prevede che, per la riscossione di tributi sulla scorta dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea condominiale, l’amministratore, senza la preventiva autorizzazione di quest’ultima, può ottenere un decreto ingiuntivo subito esecutivo contro i condomini morosi all’uopo avviando, in ipotesi di prolungato inadempimento, l’azione esecutiva a tutela delle pretese del condominio creditore.